terça-feira, 10 de agosto de 2010

Saber amar...

Saber amar, arder...
Deixar a saudade doer sem sufocar
Para ir e vir, perder
E num leve sorrir finalmente encontrar
Sendo sempre um mesmo quando são dois
Pois já não importam o antes, o instante, o agora...
[Esse insuportável depois]
Existe sim é essa ausência querida
Que nos queima o peito e incendeia a vida
E quando anoiteço só me resta o sonhar
Com você aninhada em mim
Num eterno e abençoado chegar...

Guilherme Johnston

segunda-feira, 9 de agosto de 2010

Texto Institucional

Não apenas de crônicas e poesias vive um escritor. Aliás, dificilmente ele vive somente disso ao longo de sua vida... Por isso, abaixo segue um texto escrito profissionalmente, o qual foi anexado a uma Proposta Comercial recentemente. O nome do cliente está mantido em sigilo por questões de ética e sigilo empresarial...

Conhecimento de Causa - Cliente NONONONO

A Cliente NONONONO, empresa do NONONONO, vinculada à NONONONO, é o maior agente promotor de moradia popular no Brasil. Tem por finalidade executar programas habitacionais em todo o território do Estado, voltados para o atendimento exclusivo da população de baixa renda - atende famílias com renda na faixa de 1 a 10 salários mínimos.

A Empresa hoje conhecida como NONONONO foi fundada em 1949 e já teve vários nomes: NONONONO, NONONONO e NONONONO. Recebeu sua atual denominação em 1989.

A história da intervenção do Governo do Estado na habitação popular começou efetivamente em 1967, quando a CECAP - Companhia Estadual de Casas Populares - inicia a produção de habitações para a população de baixa renda. De lá para cá, foram comercializadas milhares de unidades habitacionais em quase todas cidades do Estado de São Paulo.

Desde que iniciou suas atividades, construiu e comercializou por volta 440 mil habitações, número que compõe cerca de 2.500 conjuntos habitacionais em 617 municípios (96%) de um total de 645 em todo o Estado (dados de 2008).

Nessas casas moram cerca de 2 milhões de pessoas, número superior à população da grande maioria dos municípios brasileiros.

Levando em consideração os fatores e aspectos mencionados anteriormente e, atribuindo a devida dimensão numérica deste cenário, torna-se evidente a complexa problemática, interpondo-se entre a gestão consciente e sustentável dos conjuntos habitacionais implantados pela NONONONO e a atual realidade, a qual se direciona em três escopos correlacionados: o impacto ambiental causado pela inserção do projeto no ecossistema circundante; a transição inadequada do modus vivendi comunitário para uma estrutura onde o comportamento coletivo é permeado por regras claras e consensuais, o que consequentemente acarreta na utilização desordenada do espaço físico dos conjuntos habitacionais, por parte dos próprios moradores; e, por fim, a carência de uma administração condominial organizada e eficaz.

Em primeira instância, impacto ambiental, por definição, é a alteração no ambiente ou em algum de seus componentes por determinada ação ou atividade. Esta pode ser positiva ou negativa, grande ou pequena e, ainda assim, independente de sua dimensão, o impacto sempre existirá.

Ou seja, é um desequilíbrio provocado pelo choque da relação do homem com o meio que o cerca. No caso da NONONONO, a grande questão está, primordialmente, interligada à necessidade de recuperar ou, ao menos, minimizar as transformações sofridas no entorno dos conjuntos habitacionais, tanto no que diz respeito ao âmbito ambiental, através da utilização de recursos e disposição de resíduos, quanto ao sócio-cultural, naquilo que é pertinente às mudanças no estilo de vida, estrutura urbana e habitacional das localidades onde os mesmos se encontram.

Entretanto, não cabe apenas manter o foco de ações corretivas ou preventivas naquilo que remete única e exclusivamente ao meio ambiente, tendo em vista que os empreendimentos da NONONONO são também implantados em locais que, muitas vezes, sofrem com o estigma proveniente de sua má reputação, especialmente aqueles onde a violência e o descaso social acentuam-se de forma mais gritante. Por isso não é incomum que a relação entre o conjunto habitacional e seu entorno seja ínfima ou inexistente, configurando-os em “ilhas” isoladas dentro das próprias comunidades. Como consequência, este fator gera animosidade por parte daqueles que vivem fora dos muros da NONONONO, pois enxergam com inveja os beneficiados – conceituando-os como privilegiados – pelo projeto de habitação, uma vez que estes evitam a comunicação com o meio extra-condomínio.

Atrelados, estes diferentes prismas de interpretação exercem influência direta sobre a qualidade de vida das pessoas, tanto aquelas que coexistem nas dependências dos próprios conjuntos habitacionais, quanto às que habitam seus arredores. A promulgação de uma postura sustentável em relação ao meio ambiente, embasada pelo incentivo à atitude civilmente consciente e responsável, garante, além da preservação, o senso de pertencimento e a perspectiva de prosperidade das próprias comunidades beneficiadas direta ou indiretamente pela NONONONO.
Num segundo momento, concomitantemente surge a necessidade de estimular, orientar e gerir o desenvolvimento social dos moradores que vivem nos conjuntos habitacionais, especialmente os advindos de remoções de favela e das regiões mais carentes, uma vez que nestes indivíduos as necessidades de subsistência causaram, como efeito colateral, um comportamento cada vez mais individualista e menos gregário. Neste caso, a baixa escolaridade e renda comprometem a manifestação de um comportamento coletivamente viável, uma vez que o convívio comum é preterido em relação ao que é de cunho substancialmente particular.

Deste modo, passam a surgir problemas de natureza crônica, como o abandono gradativo das UHs por parte dos beneficiários originais, o que acarreta na utilização e comercialização irregular das mesmas; o uso indevido de áreas comuns do conjunto; os conflitos de vizinhança; a degradação progressiva das instalações e estrutura física da edificação, consequências da falta de manutenção preventiva; ausência de união comunitária que possibilite ações que visem o bem comum; e até mesmo a disposição irregular de resíduos provenientes da população que habita os conjuntos.

Faz-se necessário enaltecer que estes indivíduos, provenientes de uma camada sócio-econômica onde a busca por recursos de subsistência é praticamente predatória, apresentam um comportamento reproduzido no meio em que originalmente se encontravam, antes de ocuparem os empreendimentos da NONONONO.

De acordo com a teoria marxista, “o desenvolvimento de habilidades e funções específicas do homem, assim como a origem da sociedade humana, são resultados do surgimento do trabalho.

É através do trabalho que o homem, ao mesmo tempo em que transforma a natureza (objetivando satisfazer suas necessidades), se transforma” (Rego, 1998, p. 51). Analisando de forma mais ampla o pensamento de Marx, o público atendido pelos empreendimentos da NONONONO simplesmente comporta-se de modo condizente aos desafios e recursos que eram necessários à sua sobrevivência e prosperidade em si, na realidade anterior. Portanto é apenas natural que suas ações não sejam compatíveis com as necessárias ao bom funcionamento deste novo convívio social em que estão inseridos.

Por outro lado, o ser humano desenvolve-se de forma sócio-histórica. Ou seja, obtém as ferramentas necessárias ao seu crescimento de acordo com o momento social e histórico em que está inserido. Segundo a teoria do Interacionismo, de Lev Semyonovitch Vygotsky (1896 — 1934), é o grupo social que fornece o material (signos e instrumentos) que possibilita o desenvolvimento de novas atividades e comportamentos. Isso significa que se deve analisar o reflexo do mundo exterior no mundo interior do indivíduo, a partir da interação destes com a realidade. As mudanças que ocorrem nele, ao longo de seu desenvolvimento, estão ligadas à interação dele com a cultura e a história da sociedade da qual passa a fazer parte. Vygotsky (1999, p. 117) nos diz que “o bom aprendizado é somente aquele que se adianta ao desenvolvimento.”

A questão, deste modo, consiste em conscientizar estes moradores sobre seus deveres e direitos enquanto parte de uma estrutura condominial, através de ações que afetem suas realidades de forma ampla e coletiva, tornando-lhes disponível e evidente uma nova percepção sobre o mundo ao seu redor. Isso se torna possível auxiliando-os em seus primeiros passos dentro das unidades habitacionais da NONONONO, fomentando os seguintes aspectos:

• A conservação e melhoria do edifício;
• Os diversos fatores implícitos à moradia verticalizada;
• A formação de uma comissão de moradores e agindo como interlocutor entre as diversas esferas do governo;
• O atendimento de demandas específicas da população de cada conjunto;
• Incentivo a projetos sociais próprios;
• Instalação centros de inclusão digital nos empreendimentos;
• A preparação pedagógica e perceptiva das famílias em relação ao comportamento e interação coletiva.

Estas e outras ações de natureza sócio-comunitária promulgam aquilo comumente chamado de exemplo, o qual, num termo de médio e longo prazo, possibilita a observação, assimilação e posterior reprodução de atitudes que visem o bem comum, não apenas o individual, daqueles que moram nos conjuntos habitacionais da CDHU.

Por fim, dando embasamento e atuando em sincronia com uma política adequada de sustentabilidade ambiental e desenvolvimento social, faz-se imprescindível um sistema de gestão condominial eficaz e pró-ativo, que vise manter, organizar e recuperar o empreendimento, tanto naquilo que diz respeito a sua estrutura física – bom funcionamento, manutenção de áreas comuns, eventuais reformas e melhorias – quanto à sua legislação interna – regras de conduta, leis e administração.

Uma residência não é um lugar totalmente isolado. O envolvimento com a parte externa depende de fatores como provimento, energia, educação, lazer e emissão de dejetos. Em uma casa, as aberturas não são apenas físicas, elas dependem da maneira como os moradores consomem. A quantidade de água, luz, alimentos e resíduos está diretamente relacionada ao comportamento individual, familiar e urbano para então, culminar no cidadão consciente – ou não – de suas atitudes. Estes processos exigem fluidez de recursos, fato que torna essencial a presença de um agente controlador e fiscalizador que garanta seu bom funcionamento. A fluidez do mesmo dependerá, sempre, do nível sócio-educativo dos moradores e do próprio ambiente construído.


Daí a importância da presença de projetos sócio-econômicos e ambientais suportados por um sistema que corrobore as mudanças propostas.

A implantação da administração condominial não apenas fiscaliza essas diretrizes, mas também dá sustentabilidade e apoio à transformação psicossocial necessária ao convívio coerente entre os indivíduos que fazem parte do condomínio, uma vez que esta não apenas incentiva novas medidas, mas também garante a execução e conclusão daquelas que estão em andamento. E aplica as devidas penalidades aos que se recusam em adequar-se à nova realidade.

A fim de compreender a relevância deste tipo de gestão é importante conhecer melhor sua estrutura.

No condomínio, o proprietário de uma unidade autônoma (apartamento, conjunto comercial, loja, etc.) tem o direito de usar, de modo exclusivo, uma determinada área; e uma em comum a outros proprietários (condôminos). Ou seja, o condômino pode usar de maneira exclusiva o seu espaço privativo; no entanto, no que se refere, por exemplo, às áreas de lazer, corredores de acesso aos apartamentos, salão de festas, elevadores e escadarias, o uso se dá em compartilhamento com os outros condôminos.

A forma de utilização das áreas de uso exclusivo (as chamadas unidades autônomas) deve respeitar os parâmetros impostos pelo direito de vizinhança e as normas gerais de bom e respeitoso comportamento.

Com relação às áreas e espaços de uso compartilhado, devem-se seguir, rigorosamente, as regras estabelecidas na convenção de condomínio e no regimento interno. Mais além, independente de estar transcrito nos mencionados instrumentos (convenção e regimento interno), os condôminos devem também respeitar as regras do Código Civil Brasileiro.

Na convenção de condomínio deverão estar dispostas, dentre outras matérias, as seguintes:

a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva estremadas uma das outras e das partes comuns;
b) a fração ideal de cada unidade autônoma (que, a via de regra, serve também para definir o coeficiente de participação da respectiva unidade autônoma no rateio das despesas condominiais);
c) a finalidade de cada unidade (residencial ou comercial);
d) forma de administração do condomínio;
e) a competência das assembléias, formas de convocação e quorum para suas deliberações;
f) regimento interno do condomínio (trata de questões corriqueiras, como horários de utilização de determinadas áreas de lazer, dias e horários para realização de mudanças e reformas nas unidades, sistema de entrega de correspondências, etc).

A administração do condomínio se dá por meio de três órgãos: assembléia geral, síndico (que por vezes conta também com a atuação de subsíndicos, quando assim dispuser a convenção de condomínio) e conselho.

A assembléia geral dos condôminos é o órgão soberano que define os rumos do condomínio, desde que suas deliberações respeitem os respectivos quóruns fixados em lei.

Nas assembléias gerais, além da votação sobre o orçamento das despesas ordinárias e das despesas extraordinárias, há também a aprovação de contas, eleição do corpo diretivo (síndico, subsíndico e conselho), e deliberação de assuntos específicos que estejam listados na ordem do dia da assembleia.

Esta deve ser conduzida por um presidente que indica uma pessoa para secretariar a reunião e, assim, lavrar a respectiva ata cujo encaminhamento aos condôminos deverá acontecer dentro do prazo previsto na convenção.

A eleição do corpo diretivo implica na eleição do síndico e, se for o caso, de um subsíndico e de um conselho fiscal composto por três membros. O trio possui a função de analisar e emitir parecer sobre as contas do síndico. Este conselho fiscal, citado no artigo 1356, não é obrigatório, uma vez que a redação do artigo de lei diz: “Poderá haver no condomínio um conselho fiscal”; ou seja, se não houver, as contas do síndico deverão ser analisadas pelos condôminos e por eles aprovadas e rejeitadas, independente de qualquer parecer.

O artigo 23 da Lei 4591/64, que trata de incorporação imobiliária e, até o início da vigência do Código de 2002 (Lei 10.406/02), também tratava dos condôminos edilícios, previa a obrigatoriedade de eleição de um conselho consultivo (e não conselho fiscal) para assessorá-lo na solução dos problemas relativos ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específicas.

Note-se que pelo Código Civil, o conselho passou a ser restrito às funções fiscais e análise de contas, deixando de ser um órgão auxiliar na gestão do condomínio.

A convenção de condomínio pode estabelecer o harmônico convívio de dois conselhos, sendo um fiscal, voltado à análise das contas do síndico, e outro, consultivo, que deverá auxiliar o síndico na tomada de decisões e na propositura de medidas a serem implementadas. Nada impede, no entanto, que o conselho fiscal seja investido de poderes que não se limitem à mencionada questão fiscal, mas também, tenha um papel mais relevante e decisivo no processo administrativo.

Para auxiliar o síndico na execução de suas tarefas, ele poderá contratar, em nome do condomínio, uma empresa administradora que prestará os serviços inerentes à parte operacional, servindo de apoio, em especial, no que se refere às questões trabalhistas, previdenciárias e de treinamento dos profissionais que prestam serviços no local (portaria, limpeza e segurança).

Há de se observar que os tópicos mencionados anteriormente norteiam de forma condensada o que compreende a realidade da gestão condominial, servindo meramente como parâmetro à dimensão do desafio a ser enfrentado pela CDHU, lembrando que cada empreendimento apresenta suas respectivas peculiaridades e, evidentemente, necessidades.

Ainda assim, utilizando-se destes como base de análise, pode-se auferir a devida importância que o papel da administração de condomínios tem na obtenção de resultados positivos em relação às mudanças vitais ao bom funcionamento dos empreendimentos da NONONONO.

Conclusivamente, é imprescindível um estudo de caso que componha as diretivas principais deste projeto para, num momento inicial, identificar as carências a ser o foco desta ação e, posteriormente, atuar de forma efetiva e simultânea nas três esferas que o compreendem – ambiental, condominial e social.